Ricardo Vergés: El ladrillo no es desarrollo
Post-Scriptum del autor
Sometí esta Tribuna el 22 de septiembre. Todavía se esperaba que los temblores financieros no se propagaran excesivamente al resto del mundo. A su publicación, este 17 de octubre, asistimos en España a un curioso cambalache: el bosque de la crisis mundial nos oculta los árboles de nuestra propia crisis. Ciertamente: cuando Wall-Street se resfría, los demás mercados estornudan. El problema es que España no tiene un resfriado, sino una pulmonía crónica y que el pronóstico no es halagüeño: cada vez se nos hace más difícil respirar.
Lo primero que ha hecho Europa ha sido cerrar la ventana abierta en 2003, por la que se colaba la corriente interbancaria de 350.000 millones que han financiado buena parte de las obras de más de 4 millones de viviendas. Cosa hecha a finales de 2006 al descubrir la magnitud de los hechos (algunos pagamos por contarlo…). Acto seguido caen inmobiliarias, constructoras y entidades que contaban con la perennidad del fabuloso negocio que, según Cuentas Nacionales, les traían otros tantos beneficios. Caen también los visados mientras se acumulan invendidos. Todo ello desinfla la actividad, el consumo, la confianza y la abundancia de dinero, antes mismo de empezar a hablar de sub-primes.
En realidad no es una crisis financiera, sino la España secular de antes de 1997, esta vez terminada la fiesta. Ahora, nuestros socios exigen poner de nuevo el contador del desarrolo a cero e intentarlo de nuevo nosotros solitos. Lamentablemente, hay un problema: quieren que les devolvamos su dinero. Es decir, parte de la deuda del gráfico de la Tribuna (gráfico superior). Si es una crisis, ésta no hace sino empezar y pesará largos años como una losa, como por goteo. Ya lo dije en mis Informes de Coyuntura: con el equilibrio no se juega.
El ladrillo no es desarrollo.
Ricardo Vergés, Observatorio Inmobiliario y de la construcción, Octubre de 2008 (págs. 66-69). Enlace al artículo en pdf en www.ricardoverges.com.
Muchos pretenden adivinar lo bien o lo mal que sienta la crisis americana del segundo 11-S, tanto a Barak Obama como a Pedro Solbes (¿por qué esta mala costumbre de echar balones fuera si los que los reciben saben que no es verdad…?). Los EEUU nunca llegaron a construir más de 9 viviendas por mil habitantes y siempre las vendieron a precios equivalentes, como mucho a 3,5 rentas familiares medias. Lo que queda por saber es: ¿para qué, de pronto, las familias americanas necesitaron disponer y gastar a lo tonto tanto dinero conseguido hipotecando sus propias casas? O sea, que en algún momento después del 11-S, muchas instituciones bancarias se saltaron el cálculo de riesgos (1). ¿Por qué? Algún día encontrarán la respuesta, pero ahora tienen cosas más urgentes que hacer.
En cambio nosotros, en tanto que adeptos a la nueva economía (donde la información asimétrica tiene cabida en el mercado y donde el control de la información tiene cabida en la política), no hemos cometido error alguno como no sean corruptelas que están ya en manos de los jueces… Es más, hasta que no tocamos techo a finales de 2006, puede decirse que la era del ladrillo ha sido un éxito rotundo. En efecto, los sucesivos auges han llegado a alcanzar las 22 nuevas viviendas por mil habitantes, vendidas a precios que todavía superan las 6,5 rentas familiares medias. O sea, que en los últimos años, el esfuerzo inversor en nuestra vivienda en España ha llegado a ser cuatro veces y medio más intenso que la media de EEUU (2). ¿Qué gobierno no iba a estar orgulloso de semejante proeza?
Por eso he tenido que responder a preguntas como ¿qué puede haber de malo si hasta hace poco, propios y extraños, se abalanzaban para tener nueva casa y últimamente hasta en pleno páramo castellano? O bien ¿por qué, si no, Europa o la OCDE nos han estado felicitando por nuestro “crecimiento”, esforzándose en admitir buenas razones a nuestros excesos? Si, pero hemos ignorado las advertencias del Fondo Monetario Internacional, de The Economist, del Banco de España, de Olivier Blanchard e incluso del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos (mientras puede…). De hecho, la opinión de nuestros gobernantes (y opositores) es que las crisis son cosas que ocurren y que los gobiernos no tienen por qué intervenir en los mercados, como si esto les eximiera de regularlos con el fin de evitarlas. En caso contrario, ¿para qué su sueldo?
Ignoraremos deliberadamente que la idea de desarrollar España con ladrillo bajo el sol y junto al agua o junto al golf, no surgió espontáneamente, sino que cristalizó en alguna bodeguiya apenas concluyó la segunda crisis del petróleo a mediados de los 80. Ignoraremos también que tal designio exigió un sigiloso pero tenaz esfuerzo para reunir un sinfín de ingredientes políticos, territoriales, comerciales, legales, sociológicos, diplomáticos, publicitarios y sobre todo financieros. Sólo con estos ingredientes podía sostenerse un mercado suficientemente potente, como alternativa al prometido desarrollo industrial con el que debíamos entrar en Europa. Ignoraremos finalmente que los oponentes a esta alternativa han sido puestos fuera de juego uno tras otro mediante un procedimiento caciquil que aún se encuentra vigente en España. Resumamos pues tan sólo lo explicado en artículos anteriores (3), poniendo el énfasis en el último auge que va de 2003 a 2007.
Guión del último auge
Primero. Al no contar con excesivo ahorro, los gobiernos han adoptado políticas unas veces pasivas y otras activas de captación de dinero que no debiera, para poder financiar los auges de la era inmobiliaria. En particular, durante el último auge y según el FMI, la cuenta de liquidez adquirida por los bancos españoles a los demás bancos en el interbancario de Frankfurt (4), ha pasado de 78.000 a 428.000 millones de euro (como mínimo).
Segundo. Esta cifra representa aproximadamente un 75% de los costes de producción residencial incluyendo honorarios, salarios e impuestos directos de la actividad inmobiliaria entre 2003 y 2007, según las Cuentas Nacionales. Dichos costes ascienden a 562.000 millones. Sin embargo, son mucho más (877.999) los millones de euros que los compradores de los 3,94 millones de viviendas nuevas promovidas durante dicho periodo han tenido que pagar por ellas (en promedio 223.000 euros por unidad). No se tiene noticia de dónde han ido a parar la diferencia de 315.000 millones de excedentes de explotación o beneficios netos (eso sí, impuestos deducidos), pero tal vez la opulencia de lo que Santiago Carrillo denominó como “Finca España” tenga algo que ver con ella.
Tercero. Por la vía habitual del multiplicador bancario, el depósito de salarios y rentas derivadas de la producción de estas viviendas, ha constituido el pasivo sobre el que bancos y cajas han concedido préstamos hipotecarios a los compradores. Y claro, al tener que cubrir unos precios a pagar muy superiores a las nóminas ingresadas derivadas de los costes, las entidades han debido hurgar la diferencia en otros pasivos sin vocación hipotecaria. Y ahora, privados del maná de Frankfurt, los banqueros no saben cómo salir de estos apuros.
Cuarto. Durante los últimos cinco años, se han contratado 8,4 millones de hipotecas, de las cuales menos de 6 millones son hipotecas de origen y el resto refinanciaciones sin incremento de capital. El modelo QDAM de endeudamiento (6) estima que la deuda por cuotas (principal más intereses) de 1,56 billones que los hipotecados de 2003 a 2007 tenían que devolver sobre el papel, ascienden ya a 1,86 billones a causa de la refinanciación solicitada en el ínterin (7). En efecto, ésta se ha disparado en estos dos útimos años, posponiendo el principal y alargando el calendario de amortización y por tanto los intereses, de modo que el importe pendiente no cesa de aumentar. En consecuencia, se están formando colas pesadas (fat-tiles) que tienden a perpetuarse y a trascender a sucesivas generaciones: vamos a tener pues esclavitud por deuda (debt slavery).
Quinto. Como las cuotas representadas en el gráfico superior se deducen de las nóminas, es importante saber cómo van a ir evolucionando. Según los resultados presentados en los artículos citados en la nota 3, resulta que en 2007 las rentas por hogar se encuentran, si no al nivel de origen del primer auge de 1987-92 (dicho del diferencial), sí cuanto menos al nivel de 1996, poco antes del segundo auge del dinero evadido después de Maastritch y, por supuesto, del tercer auge ya comentado de Frankfurt. Sólo Euskadi, Navarra y Madrid (a causa de las sedes sociales de empresas de la periferia) consiguieron una renta realmente disponible por hogar netamente superior a la de mediados de los 90. Y como la era del ladrillo sustituyó hace tiempo al proceso de desarrollo, nuestra productividad y por consiguiente nuestras rentas futuras, no han aumentado ni aumentarán en el futuro debido a que la deuda se nos comerá el ahorro que requeriría comprar la tecnología necesaria. Terminaremos pues hablando de desarrollo.
Desarrollo si, desarrollo no
Según Jean Fourastié, padre de Europa y mi maestro en el mítico Conservatoire des Arts et Métiers, el desarrollo es la esencia de la especie: en unos años puede conseguir lo que la naturaleza en un millón… El proceso de desarrollo es una espiral: con el ahorro que haya, se educa y se compra tecnología, se producen bienes productivos y se exportan. Con ello se importan más bienes productivos y así de seguido (cuidado con el turismo, porque necesita importar una demanda que no siempre es fiel). Por fin, cuando se consiguen excedentes, pueden dedicarse a educación, recuperación bienestar, vivienda, festejos, etc. Es también lo que plantea Olivier Blanchard del MIT, ugiriendo que se siempre se debe negociar los salrios para poder ser competitivos y exportar, que es lo más difícil.
De hecho, tuve oportunidad de vivir una primera oleada de desarrollo allá por los años 50, en pleno baby boom. Mi trabajo consistía en confeccionar planos para las estructuras metálicas de puertos, pantanos y edificios de media España: Entrepeñas, Galerías Preciados, Euskalduna (de la que sólo queda una grúa para el recuerdo…) y muchos otros. Por su lado, corporaciones de ingenieros y arquitectos conseguían salvar el patrimonio cultural, introducir modernismo y tecnología, crear estadísticas, reunir fondos de pensiones e incluso ilusionar a parte de la juventud, contribuyendo a levantar la interminable losa política de la posguerra (8). Aún vivimos de aquello, que no ha sido mencionado en “Cuéntame…” porque vivienda, seiscientos y Benidorm llegaron más tarde. Al parecer, el dinamismo continuó, pero pude observar a finales de los 80 que los rendimientos ya no eran crecientes. Una vez más, el proceso de desarrollo estaba anclado y nuestra ulterior entrada en Europa no ha arreglado nada. La ignorancia de la ciencia económica (que es para la producción y el consumo lo que la medicina para la salud pública) y su substitución por creencias interesadas (9), además del control informativo por parte de los políticos y de los medios que controlan (o que les controlan), han echado a perder la oportunidad de desarrollo que nos brindaban los últimos 20 años de ampliación de la Unión Europea.
Hay que reconocer que cosas así han ocurrido también en otros países. Cabe preguntarse entonces cómo, pareciendo tan sencillo, resulta tan difícil mantener el ritmo de desarrollo tras un impulso inicial. Desde luego, existen interesantísimas respuestas (10). Hablaremos de ellas en una próxima tribuna.
Notas
(1) ricardoverges.com/pdf/articulo2.pdf.
(2) La intensidad es el producto de precios por cantidades por mil habitantes (22 x 6,5)/(9 x 3,5) = 4,54.
(3) Consultar Observatorio Inmobiliario y de la Construcción nº 28 y nº 31, o bien el enlace ricardoverges.com/pdf/Desenlace.pdf.
(4) Donges, J.B. (2006). El Economista. 11 de julio, p.24.
(5) La teoría del Land-Capital, de Richard Muth explica por qué tienden a formarse estos excedentes.
(6) Quaterly Debt Accounts Model, elaborado con la ayuda del Ministerio de la Vivienda.
(7) Esta cifra es coherente no sólo con la producción de vivienda como objeto dominante de la contratación, sino también con el saldo vivo de crédito hipotecario del Banco de España (1,04 billones sin intereses a finales de 2007). Éste no distingue entre finalidades como lo hacen las contrataciones del INE. Según estas últimas, el 75% es vivienda urbana propiamente dicha, mientras que del resto, una parte importante es el suelo (por ejemplo, la parcela que un usuario compra para construir encima) y la otra parte, principalmente garajes y locales en edificios residenciales. Ello sugiere que la inmensa mayoría de deudores finales son personas físicas, aún cuando hasta subrogación, la empresa promotora sea titular de la hipoteca. Por lo demás, los resultados del modelo QDAM demuestran la coherencia de las principales fuentes estadísticas utilizadas, coherencia que ha sido a menudo puesta en entredicho. Esta valoración incluye los datos de Fomento, salvo las licencias y los certificados de fin de obra que no son exhaustivas. Las primeras por falta de respuesta municipal y las segundas por naturaleza. Deben excluirse también la viviendas “iniciadas” y “terminadas” (heredadas por Vivienda) por no ser observaciones, las tasaciones por no ser precios y los proyectos de ejecución del CSCAE desde 2007 por no estar depurados.
(8) No es simple anécdota que deba a Antonio Moragas i Gallisà mi decisión de ser arquitecto.
(9) Una de las creencias más nefastas es que las burbujas y antimercados no son detectables mientras existen (!). Sin embargo, pueden ser perfectamente observadas mediante la función neoclásica de equilibrio de Marshall-Pareto gneralizada al nivel cuántico. Ver ricardoverges.com/pdf/Quantum.pdf y en castellano ricardoverges.com/pdf/EuskalHiria.pdf.
(10) En su libro Las etapas del crecimiento económico, Walt Rostov cita a Los Buddenbrook, novela de Thomas Mann, premio Nobel de Literatura en 1929. El abuelo fue próspero comerciante. El padre buscó reconocimiento social y entró en política. El hijo se fue de músico y no recuerdo que hubiera nieto. Es decir, mientras dura la saga, todos viven de los logros del abuelo. En la sociedad suele pasar lo mismo, lo que hizo pensar al sociólogo Davis McClelland que los estancamientos y retrocesos son debidos a la mayor o menor presencia de distorsión en la transmisión de información entre generaciones, debida a su vez a la mayor o menor presencia de trastornos de personalidad entre los agentes. The Achieving Society, 1961, Van Nostrand. Karls Jung ya pensaba lo mismo. Interesante (y esperanzadora) también es la curiosa “Entrevista de Antonio Astorga a Toni Nadal”. ABC. Viernes 19/09/2008, pág. 118.
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